哈喽，大家好，我是河南洛阳的秋冬，生财的两年的圈友。我之前从事便利店将近8年，前前后后开了不下100家便利店，服务过不下100个加盟商。

随着近期新的疫情政策放开，实体经济也会慢慢进入复苏阶段，线下实体门店也会重新回复之前的热闹景象，生财里绝大多数朋友们是做线上生意的，也有少部分朋友做的是线下实体生意。都知道做实体生意的三分靠实力七分靠选址，要想成功开好一家实体，选址是我们需要面对的第一核心问题。所以今天我给大家分享的是，线下实体店，应该如何进行选址？

下来我将系统的为大家分享，如何选择一个靠谱的位置!一共分为9个板块来讲解：

1.什么是商圈 2.商圈的类型 3.商圈的调查 4.店铺的基础评估 5.店前道路的评估 6.店中店评估 7.人流采点 8.财务测算 9.店铺签约的注意点 10.总结

一、什么是商圈

开店要赚钱，需要成功的选址，而选址就要抓住四个要素，即城市、商圈、街道、店址。

所谓商圈，就是指城市中居民、上班的人群购物或活动，且人流量较大，商店集中扎堆的地段或区域。

一般而言，商圈可分为大商圈和小商圈，大商圈的繁华程度主要是依靠集客设施（后面详细讲解集客设施）的聚客能力，人流越大则其聚客能力越强，聚客力磁场越强则覆盖商圈范围的商业面积越大。

也就是说，该商圈的较近距离内生活的人越多，该商圈的人流就越大，承载各种业态就越多，所以说集客点是影响人流的关键因素。

商圈可分为主商圈、副商圈还有边缘商圈，依照业态的不同以及区域内人口密度的不同，主商圈、次商圈和边缘商圈的辐射范围与定义也不相同。

主商圈：主商圈既是一个空间概念，也是一个时间概念，可以根据百度地图来计算步行距离以及步行时间。一般情况下，开在商业区型商圈可能是方圆300米，步行5分钟的距离范围；社区型商圈范围为步行10分钟的距离范围。 主商圈又称核心商圈，核心商圈顾客可占全体顾客的比重为55%~70%，是离店址最近，顾客密度最高的区域。如下图红色和黄色区域所示。

副商业圈：主商圈以外为副商圈，如附图的绿色跟青色区域所示。来店铺消费且其消费金额占该店铺营业额15%~25%的顾客分布范围，亦称为次商圈，位于核心商圈的外围，顾客较为分散。

边缘商业圈：边缘商业圈包括了所有余下来的顾客，如附图蓝色区域所示。顾客最为分散，占顾客总数5%~10%。根据不同业态情况，三个商圈的半径可设定为：主商圈100米、副商圈300米、边缘商圈500米。 PS：商圈的好坏直接影响到店铺的业绩，通过商圈调查，可以预估当年度12个月的营业额、未来营业额预测、损益平衡点、现金流量和投资回报率分析。 所以我们在规划商圈的时候可以参考百度地图的热力图层（打开“百度地图”APP——点击右侧“图层”——在“地图设置”一栏，勾选“热力图”）来进行规划。越红的地方人就越密集就是我们主要的商圈。 热力图层的原理：是利用获取的手机基站定位该区域的用户数量，通过用户数量渲染地图颜色。通过坐标信息，实时展示该地区的人口密度。 （百度地图，热力图层打开就能看到）

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